Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

Muchos propietarios incluyen cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de sus viviendas. Estas son estipulaciones perjudiciales para el arrendatario y que, además, la ley considera ilegales.

De hecho, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título…»

Según el artículo, si las condiciones que se reflejan en el contrato de arrendamiento son ilegales y perjudican al inquilino, éste no tiene obligación de cumplirlas.

Es por esto por lo que vamos a hablar de algunas de las prácticas que intentan hacer los arrendadores cuando alquilan sus inmuebles.

1. Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler más comunes.

1.1. Tiempos dentro del contrato.

Actualmente, los contratos tienen una duración mínima de 5 años si es persona física o de 7 años si es jurídica, exceptuando aquellos firmados por estudiantes, trabajadores desplazados temporalmente, etc.

Transcurridos los 5 o 7 años si no se quiere renovar, el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación o 2 en el caso del arrendatario. Ante la falta de preaviso, dicho contrato se prorroga un año más con un máximo de 3 anualidades. Tras 5 o 7 años y una o varias prórrogas, el arrendatario debe avisar con 30 días de antelación para extinguirlo.

El inquilino tiene que estar en la vivienda 6 meses mínimo desde que se firmó el convenio. Si transcurrido este tiempo quiere dejar la vivienda, debe avisar con un plazo mínimo de 30 días y pagar una mensualidad por año que queda de vigencia.

Es muy importante controlar los tiempos pues así evitaremos que nos «obliguen» a seguir residiendo en la vivienda o pagar indemnizaciones.

1.2. Reformas y propiedad.

Las reformas por mal uso o desgaste son responsabilidad del alquilado y el resto del dueño.

Si el arrendador ha tenido que pagar una reforma del inmueble o de la comunidad de vecino, no puede repercutirlo en el precio del alquiler.

Hay que señalar que durante la vigencia del contrato el dueño pasa a ser el arrendatario por lo que el arrendador no puede acceder el inmueble libremente.

2. Cláusulas abusivas de carácter económicas.

2.1. Fianzas y depósitos.

No se puede pedir más de un mes de fianza y si también piden garantías, el importe no debe ser superior a 2 mensualidades.

El alquilador debería depositar este dinero en el organismo correspondiente a cada comunidad autónoma, algo que no suele hacer para no declarar los ingresos percibidos del alquiler.

2.2. Cuotas.

El arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Por otra parte, aunque reclamen que se pague los primeros 5 días del mes, la ley marca de plazo los primeros 7 días.

En cuanto al aumento de las mensualidades, no se puede subir hasta que no transcurran 5 años salvo que se pusiera un anexo, en cuyo caso, el incremento será cuando transcurran las vigencias anuales.

Los precios de la vivienda se deben subir y bajar en torno al IPC. Pero el valor final no debe superar al resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización (artículo 18, LAU).

Además, en caso de subida el propietario se lo debe comunicar al arrendatario, pues este solo pagará a partir de que se le comunique, ya que no tiene carácter retroactivo.

3. Qué hacer ante estas cláusulas ilegales.

Es importante conocer lo descrito en el apartado anterior para evitar fraudes por ambas partes. Sin embargo, como para muchos es ignorado, hace que muchos propietarios apliquen estas irregularidades en los contratos.

Para evitar esto, la Ley de Arrendamientos Urbanos lo recoge en el artículo 27. «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil«.

Por tanto, el arrendatario podrá extinguir el contrato e incluso llevarlo a la justicia si no se llega a ningún acuerdo.

Lo mejor que podemos hacer antes de firmar un contrato de alquiler de un inmueble es consultar a un profesional y evitar problemas desde el principio, pues esto provoca desgaste emocional.