Desaparece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Desde el 3 de septiembre de 2.021, desaparece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Pero ¿Qué dice este artículo? «Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos«.

Este artículo, que data del 1.946, ha ido experimentado cambias a la vez que la sociedad ha ido avanzando, y cada vez supone un mayor obstáculo para vendedores y compradores. Vamos a hablar detalladamente de él para entender porque su derogación está siendo celebrada en el mundo inmobiliario.

1. ¿En qué consiste el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Cuando a un heredero indirecto le dejan en herencia una vivienda, esta queda sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es decir, el inmueble no será de su propiedad hasta que transcurran dos años desde la muerte del fallecido.

Esto se debe a que puede aparecer un heredero forzoso, que pueden ser un hijo ilegítimo, un heredero desconocido pero directo o un testamento.

Esta ley era práctica cuando se aprobó en el 1.946 porque permitía a los hijos de emigrantes españoles en colonias reclamar la herencia. Sin embargo, en la actualidad, la Ley Hipotecaria genera más daños y perjuicios que beneficios.

2. ¿Por qué la derogación de esta Ley va a ser beneficiosa para el mercado inmobiliario?

Hasta ahora, los herederos indirectos tenían muchos problemas para vender estos inmuebles. Si estaban en proceso de venta e incluso con la venta ya realizada y aparecía el heredero forzoso, el comprador no podía negarse a devolver el inmueble. Además, el comprador, aunque haya devuelto la casa, tiene que seguir pagando la hipoteca.

Como consecuencia, los bancos apenas conceden hipotecas para inmuebles que están sujetos al artículo 28. Esto se debe a que, si el comprador tiene que retornar la casa a este heredero, el banco se queda sin garantía hipotecaria si el comprador deja de pagar las cuotas de la hipoteca.

3. Desaparece el artículo 28 con carácter retroactivo.

Otra buena noticia es que esta derogación tiene carácter retroactivo, es decir, no solo va a afectar a las futuras viviendas que tengan esta casuística, sino también a las que actualmente están bajo el artículo 28.

Esta es una buena noticia para herederos, compradores, inmobiliarias y bancos, puesto que en España hay muchas viviendas de este tipo. Además, como consecuencia del COVID, el número de inmuebles bajo esta legislación ha aumentado.