Dación de pago: requisitos y documentación
Según la Real Academia Española, la dación de pago es la transmisión, al acreedor o acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda. Es decir, para saldar la deuda, se entrega el bien (en vez de dinero) y la deuda queda extinguida.
En el caso de las hipotecas, consiste en liquidar el préstamo hipotecario mediante la devolución al banco de la vivienda.
Cuando no es posible seguir pagando la hipoteca, esta opción permite quitársela a cambio de entregar el bien. Aunque se pierde la vivienda, no permanece la deuda, como ocurre con los embargos.
Pero ¿Cómo funciona? ¿La puede solicitar todo el mundo? A continuación, ampliamos este concepto.
1. Dación de pago.
Esta práctica viene recogida en el Código Civil, Libro IV de las Obligaciones y Contratos.
En España no es obligatorio que los contratos hipotecarios contengan esta cláusula, pero como está reconocida por la Ley Hipotecaria, si se puede pactar e incluirla antes de firmar el préstamo.
Hay un código llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias que protege a los deudores de las hipotecas y al que están asociadas muchas sucursales.
Así que si la dación no se incluyó cuando se firmó el contrato, la sucursal está asociada al código y el deudor reúne unos requisitos específicos, se puede pactar entre las partes que se lleve a cabo tal proceso.
2. Requisitos necesarios para solicitar la dación.
En primer lugar, para poder llevar a cabo una dación: la vivienda debe tener los valores a continuación detallados:
– Ciudades con más de 1 millón de habitantes: el precio de compraventa máximo es de 200.000€.
– Entre 500.000 y 1 millón de personas: valor máximo 180.000€.
– Municipios con más de 100.000 habitantes y menos de 500.000: 150.000€.
– Poblaciones con menos de 100.000 ciudadanos: valor máximo 120.000€.
Lo anteriormente citado no es lo único para tener en cuenta. Ningún miembro de la familia puede poseer otros bienes o patrimonio con el que hacer frente a la deuda.
La hipoteca recae sobre la vivienda habitual y ni el deudor ni la unidad familiar tienen más propiedades.
La cuota mensual supere el 50% de los ingresos familiares o supere el 40% en circunstancias concretas.
El solicitante debe estar dentro de lo que se considera umbral de pobreza, es decir:
– La renta de la unidad familiar del deudor no debe superar el límite establecido, que es tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas.
– La unidad familiar debe haber sufrido un cambio brusco en la situación económica en los 4 años anteriores a la solicitud de dación de pago o se encuentre en situación de vulnerabilidad.
Se entiende que estas situaciones de vulnerabilidad son:
– Familias numerosas.
– Familia monoparental con hijos a su cargo.
– Las familias con menores de edad.
– Aquellas familias que tengan algún miembro con una discapacidad superior al 33% o con incapacidad para trabajar.
– Familias con un miembro víctima de violencia de género.
– Que el deudor tenga más de 60 años.
3. Documentación que se debe presentar.
Se debe presentar documentación relativa a los ingresos, el número de miembros de la unidad familiar, la titularidad de los bienes y una declaración del deudor.
3.1. Documentación sobre los ingresos de la unidad familiar.
– Últimas 3 nóminas cobradas.
– Certificación de las rentas o presentación del Impuesto de Patrimonio, tramitado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, referente a los últimos 4 ejercicios tributarios.
– Certificado con la cuantía mensual recibida por prestación o subsidio por desempleo. Es emitido por el organismo encargado de las prestaciones.
– Documento acreditativo de los salarios sociales, las rentas mínimas de inserción o ayudas de asistencia social concedidas por las CCAA y entes locales.
– En el caso de que se trate de un trabajador por cuenta propia que perciba la ayuda por cese de actividad, debe presentar la certificación donde se indique cuál es la cantidad recibida al mes.
3.2. Documentos del número de miembros residentes en la vivienda.
– Libro de familia o acreditación de pareja de hecho.
– Acta de empadronamiento de las personas que están empadronadas.
– Declaración de discapacidad o incapacidad laboral.
3.3. Titularidad de los bienes.
– Documentación de titularidad de cada miembro de la unidad familiar expedido por el Registro de la Propiedad.
– Escrituras de la compraventa de la casa y de la constitución hipotecaria, más otros justificantes que soliciten.
3.4. Declaración del deudor.
El deudor o los deudores deben realizar una declaración responsable donde figure que cumples con los requisitos para ser considerados dentro del umbral de exclusión.
4. Ventajas e inconvenientes de la dación de pago.
4.1. Pros.
Entre sus ventajas destacan:
– Se evita la ejecución hipotecaria.
– El deudor no tiene que abonar intereses de demora ni hacer frente a un procedimiento judicial de embargo.
– Tiene la posibilidad de solicitar el alquiler social de la vivienda entregada.
– El banco se ahorra los costes del procedimiento de ejecución hipotecaria. Además, disponen antes de la vivienda.
– Cuando se entrega el inmueble, la deuda queda saldada y ni hay que seguir pagando cuotas.
4.2. Desventajas.
Como cualquier proceso, también implica una serie de desventajas:
– Se pierde la vivienda.
– Esta clausula debe estar estipulada cuando se concede la hipoteca.
– Se deben cumplir todos los requisitos.
– En futuras ocasiones, será muy difícil obtener un préstamo hipotecario y con condiciones muy duras.
La dación de pago a primera vista parece muy buena solución, pero es recomendable acudir a un profesional para que nos asesore correctamente, pues los inconvenientes pueden predominar sobre los pros.
Si necesitas más información, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderte.