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Subrogación y novación hipotecaria

por Wall Estate en 26/10/2021
Subrogación y novación hipotecaria

Subrogación y novación hipotecaria son dos prácticas muy utilizadas actualmente por los clientes de los bancos. Lo más importante es que, ambos procedimientos permiten cambiar las condiciones iniciales que se acordaron cuando se firmó la hipoteca, pero no funcionan igual.

La subrogación consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca trasladando ésta a otro banco. Es por ello que, esta alternativa la solemos utilizar cuando nuestro banco actual no ofrece mejoras. Además, es más económico realizar una subrogación, que liquidar la hipoteca actual y abrir una nueva.

La novación es variar los términos hipotecarios con las misma entidad a través de una renegociación.

1. Subrogación hipotecaria.

A continuación, detallamos en que consiste esta práctica, que comenzó su auge a raíz de la crisis económica del 2008.

1.1. Tipos de subrogación.

Hay dos tipos de subrogación:.

Subrogación de acreedor: es cuando cambiamos la hipoteca a otro banco por mejoras en las cláusulas hipotecarias.
Subrogación de deudor: consiste en cambiar la titularidad de la hipoteca, transfiriendo así la deuda al nuevo titular, con nuevas condiciones. Esta subrogación es muy común en las operaciones de compraventa.

En ambos casos, solo se pueden mejorar los plazos de amortización y los tipos de intereses. La subrogación no permite que se añadan más titulares ni se amplíe el capital.

1.2. Gastos de la subrogación.

Los gastos derivados de este procedimiento son:

– Comisión de subrogación: es la comisión que hay que abonar por pasar la hipoteca de un banco a otro.
– Gastos de notaría.
– Registro de la propiedad.
– Gestoría.
– Comisión de estudio.

2. La novación.

2.1. Qué términos de la hipoteca se pueden negociar.

Estas son las diferentes acciones que podemos llevar a cabo con la novación hipotecaria:

– El tipo de interés. Por ejemplo, pasar del interés variable al fijo o viceversa.
– Modificar el titular de la hipoteca. También se puede cambiar al beneficiario.
– Reducir o aumentar los plazos de amortización.
– La ampliación de capital.
– El sistema de liquidación, como puede ser introducir periodos de carencia o cambiar las cuotas.

2.2. Gastos de la novación.

En este caso, los gastos a pagar son:

– Tasación de la vivienda.
– Comisión de novación.
– Notaría.
– Gestoría (suele oscilar entre 100€ y 150€).
– Registro de la propiedad.
– IAJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, solo se pagará en el caso de que se amplíe el capital y su valor cambia según la Comunidad Autónoma donde se haga la operación.

En resumen, ambas casuísticas, subrogación y novación hipotecaria, tienen que ser aprobadas por la entidad bancaria. Pero se diferencian en que en la subrogación entra en juego un tercer agente, y en la novación todo se hace en el mismo banco.

Si necesitas más información, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderte.

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