La permuta de viviendas, ¿En qué consiste?
La permuta de viviendas es un contrato en el que las partes se obligan mutuamente a intercambiar una vivienda (ambas del mismo valor) sin que haya pago de dinero. Es una especie de trueque en el que los bienes que se intercambian son viviendas.
En la permuta no hay límite en el valor de los inmuebles. El requisito es que ambas tengan el mismo valor y las partes estén de acuerdo en que ese es su precio.
1. Cómo se hace la permuta de viviendas.
Lo primero y más importante para poder llevar a cabo este procedimiento es que las dos partes estén de acuerdo en el valor de las viviendas.
Una vez conseguido este acuerdo, la operación es como cualquier otra de compraventa, es decir, pagar los impuestos, firmar las escrituras ante notario e inscribir las viviendas en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, para que se puede hacer el truque, hay que cerciorarse de:
– Quién es el titular de la vivienda.
– Si la finca tiene cargas hipotecarias.
– Que el propietario haya abonado el último IBI y no tenga una deuda con la comunidad de vecinos.
Si estos pagos están al corriente y es realmente el titular, se puede realizar la operación.
2. ¿Qué ocurre si la vivienda a intercambiar está hipotecada?
Cuando una de las casas o ambas están hipotecadas, se puede hacer lo siguiente:
Uno de los inmuebles está hipotecado: se puede intercambiar por uno de menor valor, cuyo precio sea igual a la parte de la hipoteca que está pagada. La parte que se queda con la hipoteca s epuede subrogar en ella y pedir una novación o requerir una nueva.
Por ejemplo, si tenemos una casa de 250.000€ y nos queda por pagar 100.000€, podemos cambiarla por una casa que cueste 150.000€. O en el caso en el que nuestro inmueble valga 100.000€ (sin cargas inmobiliarias) y el otro 200.000€ pero le quede de crédito hipotecario aún 100.000€.
Los dos inmuebles están hipotecados: en esta ocasión, las dos partes se subrogarán en la hipoteca correspondiente y también puede novarla o pedir y firmar una nueva.
Tanto en el primer ejemplo como en el segundo, el banco tiene que estudiar cada caso y la solvencia de los que serán los nuevos titulares de la hipoteca, ya que, aunque estos cambien, la hipoteca de la vivienda sigue siendo de la entidad bancaria.
3. Gastos derivados de la permuta.
Los costes procedentes de la permuta de viviendas son:
– En primer lugar y al igual que en cualquier operación de compraventa, tenemos que pagar la notaría y el Registro de la Propiedad.
– La plusvalía municipal.
– El IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Este impuesto se aplica a la diferencia del valor del inmueble que se transmite y del valor del inmueble que adquirimos tras la permuta.
– El IAJD o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto de Transmisiones patrimoniales. Este último varía en función de la comunidad autónoma donde estén localizados los inmuebles.
3. Gastos derivados de la permuta de viviendas.
Al tratarse de una operación que se hace sin dinero y que se necesitan dos inmuebles del mismo valor, es difícil encontrar a alguien que quiera hacer este trueque de bienes inmuebles, por lo que no es tan común como la compraventa.
Sin embargo, si una de las viviendas es de un valor inferior, la operación sí se podría llevar a cabo. Para ello, la parte con el inmueble más económico tiene que pagar la diferencia a la otra parte.
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