La hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es aquella que está destinada a mayores de 65 años que son propietarios de un inmueble. Éstos reciben un pago por parte del banco a cambio de cederle la vivienda a la entidad, es decir, la garantía de la hipoteca es la casa.

Las cantidades de dinero se pueden entregar de la siguiente manera:

– Con un pago único.
– Una renta mensual.
– Una parte al inicio y el resto en cuotas mensuales.

El titular no tendrá que devolver estas cantidades ni los intereses, pues la deuda generada se aplaza hasta su fallecimiento.

Se trata de un préstamo completamente al revés de uno normal, por lo que vamos a ampliar este concepto a continuación.

1. Requisitos para poder solicitarla y entidades que pueden expedirla.

Para acceder a este préstamos, hay que cumplir una serie de requisitos recogidos en el BOE en la Ley 41/2007:

– La vivienda por la que pedimos esta hipoteca debe ser la vivienda habitual.

– El solicitante y los beneficiarios (designados por el primero) deben tener 65 años o más o que tengan una discapacidad o una gran dependencia.

– El propietario percibirá el crédito bien un pago único o periódicamente.

– El endeudamiento solo puede ser exigido por el acreedor.

– No se puede reclamar que se salde hasta que fallezca el titular o, si se establece en el contrato, hasta que fallezca el último beneficiario.

– Previamente, la vivienda objeto tiene que haber sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos establecidos en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981.

Además de estas estipulaciones, la entidad financiera puede establecer más obligaciones que estarán recogidas en el contrato.

Por otra parte, solo podrán conceder estas hipotecas, según recoge la Ley 41/2007 en el BOE las entidades de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial.

2. Cómo se calculas estos préstamos.

El cálculo del importe a percibir por el solicitante se hace en base a 3 aspectos.

– Valor de la vivienda.

– Edad del solicitante y de su cónyuge.

– Forma de recibir dicho importa, bien de forma vitalicia o por un periodo determinado.

3. Características de una hipoteca inversa.

Sus principales particularidades son:

– Aunque se conceda a una persona mayor de 65 años se pueden nombrar beneficiarios, bien mayores de 65 o con una dependencia.

– Normalmente, los intereses son fijos.

– La devolución del préstamos solo se puede exigir cuando haya muerto el titular. Y si hubiera beneficiarios, hasta que fallezcan estos también.

– Se puede cancelar y sin cobrar gastos de cancelación. Sin embargo, es obligatorio devolver el montante de la deuda generado hasta el momento.

– Tiene las mismas costas que una hipoteca normal (gestoría, notaría…)

– Se sigue manteniendo la titularidad de la propiedad.

– No se tributa en el IRPF.

– La vivienda se puede alquilar.

4. Herederos.

Cuando ha fallecido el titular o titulares, existen herederos y aceptan la herencia, pueden darse 2 situaciones.

4.1. Quedarse la vivienda.

En caso de tomar esta decisión, deben saldar la deuda acumulada.

Pero ¿Qué ocurre si no disponen de dinero? El banco da la opción de abrir una hipoteca normal por el valor del adeudo.

4.2. Vender la vivienda.

Si los herederos no pueden asumir el pago o no quieren quedarse el inmueble, pueden venderlo.

Una vez esté vendida, la parte que se debe al banco se le abona. Pero si se vende por un importe inferior al que se debe, el banco puede apremiarlos a vender otras cosas de la herencia hasta que se cubra el préstamo.

5. Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa.

5.1. Ventajas.

Sus principales ventajas son:

– No se necesita el consentimiento de los herederos.
– Es un complemento de la pensión de jubilación.
– Se mantiene la titularidad de la propiedad.
– Está exenta del IRPF.
– Se puede cancelar en cualquier momento sin pagar gastos de cancelación, solo el montante de la deuda.
– No hay que aportar avales.
– La vivienda se puede alquilar.
– El dinero se puede recibir en cuotas mensuales o todo al inicio.

5.2. Inconvenientes.

– La cantidad prestada es inferior al 100% de la tasación de la vivienda (20%-50%).
– Existe un límite de edad para solicitarla.
– Los gastos asociados se pagan al inicio y los intereses son mayores que los de una hipoteca normal, en torno al 5%.
– Hay que contratar un seguro de renta vitalicia.
– La renta siempre es igual y no se actualiza, así que, en caso de inflación, estaremos perdiendo dinero.
– Es compleja y hay mucha falta de información.
– Cuando los herederos asuman la deuda es posible que esta sea superior al valor de la casa.

Debemos estudiar con detenimiento la hipoteca inversa y asegurarnos de recibir un buen asesoramiento pues, a pesar de sus múltiples beneficios, es probable que obtengamos mayores inconvenientes.

Por otra parte, en España no son muy populares y existen entidades reacias a ofertarlas. Los bancos no quieren quedarse con propiedades y que no se les pague lo que se les debe, como ocurrió en la crisis del 2008. Quieren deshacerse de propiedades antes que seguir acumulando, ya que no les sale rentable.