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Desacuerdo entre los herederos de una vivienda

por Wall Estate en 25/04/2022
Desacuerdo entre los herederos de una vivienda
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En las herencias, cuando un inmueble se lega a 2 o más personas suele haber desacuerdo entre los herederos a la hora de vender dicho bien.

A continuación, vamos a explicar en qué consiste esto y las posibles soluciones.

1. Proindiviso o Copropiedad y Copropietario.

Según el Código Civil, el proindiviso (también conocido como copropiedad, comunidad de bienes o condominio)
«es cuando una persona tiene el derecho de propiedad sobre un bien solo de forma parcial, compartiendo la propiedad con otras personas, no teniendo ninguna la plena propiedad«.

Salvo que ponga lo contrario en el testamento, cada parte posee la misma proporción y nadie tiene más que el resto. Por otra parte, si uno de los copropietarios no quiere vender no le podemos obligar, pero tampoco imponer al resto mantener dicho bien.

«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común» (Artículo 400 del Código Civil).

2. Vías para vender el inmueble ante el desacuerdo entre los herederos.

Llegados al punto de la disconformidad entre los beneficiarios damos alternativas para llegar a un acuerdo, ya que uno tiene derecho a no vender y los otros herederos a no mantener dicho bien.

2.1. Compra de un heredero.

Se puede dar la situación que la parte que no quiere vender decida comprarla.

Hay que llamar a un tasador para que valore el inmueble y dé su precio real, conocer así cuál es el valor que posee cada uno de los beneficiarios y cuanto tendría que pagar el comprador (menos su parte).

Una vez efectuada la compraventa, se da lugar a la extinción de condominio, es decir, ya no están vinculados por la propiedad.

Debemos destacar que los herederos tienen preferencia frente a terceros en la compraventa. Además, estas operaciones tienen más ventajas fiscales que una venta normal.

2.2. Acto de Conciliación.

Si los herederos continúan con desavenencias, antes de recurrir a la vía judicial, es mejor hacerlo mediante conciliación.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria reconoce este acto en el Artículo 139.1. «Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las precisiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar el pleito«.

Hay que contratar a un mediador para que intente llevar a las partes a un acuerdo y no es necesario contratar a un abogado, aunque es aconsejable que sí.

Si se llega a una resolución termina el proceso y si no hay que recurrir a la justicia.

2.3. Vía judicial.

Cuando continúa el desacuerdo entre los herederos queda la vía judicial. Aconsejamos siempre evitar esta vía por varios motivos:

Desgaste psicológico y de la relación con las otras partes.

Gasto económico elevado: abogados, peritos, procuradores, etc.

Por ello, este debe ser el último recurso e intentar agotar antes todos los medios «pacíficos» de resolución.

En el procedimiento judicial, para acabar con el condominio, la venta del inmueble será mediante subasta pública.

3. Subasta pública.

Cuando los herederos de un bien no han conseguido llegar a un consenso para su venta y recurren a la justicia, dicho inmueble se venderá mediante subasta pública (Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria). Pero ¿En qué consiste la subasta pública?

En primer lugar, un tasador privado o perito judicial marcará el precio de la vivienda (se puede impugnar).

Una vez esté fijado el precio final se lleva a cabo una subasta pública en la que pueden pujar terceras personas y los herederos que desde el principio querían vender la casa, es decir, el que se negó no tiene derecho. Según quien sea la persona que puja:

Las terceras personas que vayan a pujar deben entregar una fianza del 30% del precio de la vivienda antes de que comience la subasta.

Los herederos que quieran pujar no tienen que entregar ningún tipo de fianza.

Debemos tener en cuenta que cuando llegamos a esta situación, el precio de venta es más bajo que en una venta sin intervención judicial, por lo que las partes recibirán menos dinero.

Además, durante la subasta, los herederos, siempre y cuando no quieran participar, no tienen que estar presentes.

Si necesitas más información, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderte.

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