Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato que reúne cláusulas tanto de un contrato de alquiler como de uno de venta. Es decir, es un acuerdo doble o mixto formado por dos subcontratos: el de arrendamiento y el de compraventa.

En este, el inquilino alquila una vivienda que tiene derecho a comprar. Todos los meses debe pagar la renta, como en cualquier alquiler, y cuando finalice, si decide comprar, se le descontarán del precio final las mensualidades.

Antes de celebrar el contrato, ambas partes acuerdan una serie de estipulaciones que deben quedar reflejadas en el mismo.

A continuación, vamos a hablar más detenidamente sobre este doble acuerdo.

1. Qué información debe contener.

Contenido procedente del contrato de arrendamiento:

– Duración del alquiler.
– Tiempo que tiene el inquilino el derecho a compra.
– Renta mensual.
– Quién se hace responsable de los gastos (comunidad, reparaciones, suministros, etc.).

Información del acuerdo de venta:

– La intención de vender del propietario.
– El precio de venta.
– El porcentaje de las cuotas que se va a descontar del precio final.
– La prima o depósito inicial por el derecho a compra, siempre y cuando el inquilino lo haya aportado.

2. Características del alquiler con opción a compra.

Los aspectos que caracterizan este acuerdo son los siguientes:

– El precio de venta se fija al principio y no puede variar ben ninguna circunstancia, aunque en el momento de la compra haya inflación o deflación.
– El importe del alquiler puede verse alterado en función del IPC.
– Del precio final se descuentan las cuotas íntegras o solo un % de las mismas.
– Normalmente, se aporta una prima inicial por el derecho a compra. No es obligatoria, pero si aconsejable, ya que garantiza al propietario que el inquilino va a comprar y a este, a su vez, se le descuenta del valor final. Si finalmente el arrendatario no compra, perderá tanto la prima como las cuotas.
– Si el inquilino no paga durante más de 2 meses, pierde el derecho a la compra, la prima y las cuotas.
– Se puede prorrogar el alquiler, pero caduca el derecho a compra y se pierde.
– La compraventa se puede efectuar antes de la fecha límite.
– Durante la vigencia del contrato, el propietario no puede ceder, vender ni alquilar la vivienda a terceros.
– Mientras el acuerdo esté vigente y antes de la fecha límite, el inquilino es el único que tiene derecho exclusivo a la compra.
– Suele durar entre 2 y 5 años.
– Como son 2 subcontratos, no están regulados por el Código Civil, sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Reglamento Hipotecario.

3. Ventajas del alquiler con opción a compra.

3.1. Ventajas para el inquilino.

– Permite tener más tiempo para conseguir ahorros para la compra.
– Las cuotas que ha ido pagando no son a fondo perdido, sino una inversión a largo plazo.
– Facilidad para obtener una hipoteca, pues los bancos ven de forma muy positiva que ya haya parte de la casa pagada.
– Precio fijo. Si en el momento de la compra existe inflación, no se verá perjudicado.
– Puede comprar antes de la fecha límite.
– Vive en la casa antes de comprarla, pudiendo comprobar si se adapta a sus necesidades.
– Posee el derecho a compra exclusivo.
– Si cumple una serie de requisitos, puede acceder a ayudas de compra o alquiler.

3.2.Para el propietario.

– Le da salida a la casa rápidamente, es decir, puede aprovechar la casa y obtener beneficios antes de que se celebre la compra y sin renunciar a dicha venta.
– Acceso a ventajas fiscales mientras el alquiler esté en vigor.
– Empieza a obtener liquidez antes de la venta y de forma mensual.
– Cuando el cliente no compra, se queda las cuotas y la prima.
– Como el inquilino se va a quedar la casa, la cuidará mucho.
– La vivienda permanece ocupada.
– En caso de que haya deflación en el momento de la venta, no se verá perjudicado.

4. Desventajas para ambos.

4.1. Arrendatario.

– Pierde la prima y las cuotas si finalmente no compra.
– Si en el momento de la compra existe deflación, no puede pagar menos.
– El desembolso es mayor que en un alquiler tradicional.
– Paga el doble de impuestos: por el alquiler y por la venta.

4.2. Contras para la propiedad.

– Inflación: si cuando se vende hay deflación, no puede subir el precio.
– No se le permite vender, ceder ni alquilar la vivienda a terceros durante la vigencia del contrato, incluso sabiendo que el inquilino no va a comprar. De hecho, tampoco puede rescindir el contrato de alquiler.
– No recibe todo el dinero de una vez.
– Aumenta el gravamen cuando la prima pasa a formar parte de la base imponible del IRPF.

Estas son las principales particularidades del alquiler con opción a compra. Debido a su «complejidad», sería conveniente que lo hiciera un profesional y que todo quedara muy claro y reflejado en él.